NFS-e Nacional será utilizada para locações e cessão de direitos

Por Elisabete Jussara Bach 

Calma, calma, não será para janeiro/2026. 😅

O Comitê Gestor da NFSe publicou na quarta-feira (19/11/2025) a Nota Técnica nº 5 formalizando a adoção da NFSe Nacional como o documento fiscal oficial para:

• Locação de Bens Imóveis, 🏠
• Locação de Bens Móveis, 🚚
• Cessão de direito de uso de bens materiais e imateriais. 💡

Além da indicação clara da adoção, a Nota Técnica deixa explícito que este layout não entrará em janeiro/2026 e que as datas de entrada serão divulgadas futuramente. Vejamos o ponto que destaca esse entendimento:

“Mesmo com a publicação desta Nota Técnica – NT (Nota Técnica Nº 005 – Versão 1.0, adição nossa), os novos campos e grupos de informações que estarão presentes no layout da NFSe nos ambientes de Produção e de Produção Restrita (homologação/testes) em janeiro de 2026 serão aqueles publicados na NT 004, de 19 de agosto de 2025. As evoluções/atualizações aqui publicadas serão disponibilizadas nesses ambientes em data futura, a ser divulgada no Portal da NFSe.”

Esta medida visa acalmar os contribuintes 🧘‍♂️ quanto a estes novos fatos geradores e apontar de modo objetivo que o foco, de desenvolvimento e tratamento, neste momento, deve ser nas atividades de serviço. 🛠️

Com isso, o recado fica claro aos contribuintes que, para estas atividades, não haverá alteração no modus operandi.

Não entendi Bete. O que isso quer dizer mesmo? 🤔

Quer dizer que as empresas devem realizar o faturamento, cobrança, ou seja qual for o nome que se dê para as ações, do mesmo modo que vinham fazendo:

• Alguns municípios já aceitavam documentos fiscais de locação, com código de tributação nacional 99.01.01, sem incidência de ISS. Portanto poderão continuar a emissão nestes mesmos moldes.
• Outros municípios não aceitavam, e as empresas emitem a cobrança por outros meios, tais como fatura, boleto, recibo, Pix, entre outros. Portanto, até que este novo layout se torne obrigatório, poderão continuar atuando da mesma forma.

Quais operações serão abrangidas quando a NT 5 entrar? 💸

Ótima pergunta.

A lista trazida na Nota Técnica detalha de forma genérica quais se enquadram:

• 99.01.01 – Outros serviços sem incidência de ISSQN e ICMS. (Isenções)
• 99.02.01 – Operações com Bens Imateriais Não Classificados em Itens anteriores. (Direitos)
• 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis.
• 99.04.01 – Locação de Bens Móveis.

Locação de bens móveis e imóveis é um termo comum e conhecido, mas quando se entra na esfera de direitos, a coisa complica um pouco mais.

Vejamos: a Lei Complementar nº 214/2025 em seu Artigo 4º indica, tratando sucintamente, que a hipótese tributária são as operações e destaca uma lista, dentre elas: locação, licenciamento, concessão, cessão, arrendamento, inclusive mercantil, e prestação de serviços.

Já no Artigo 3º, há indicação de que se consideram operações tudo que envolva bens móveis ou imóveis, materiais ou imateriais, inclusive direitos. Então, abaixo exemplificamos o que se enquadra como “Operações com Bens Imateriais Não Classificados em Itens Anteriores” contida no código 99*: 👇

Tipo de Bem	Termo Operacional/Contratual Comum
Bens Imateriais (Intangíveis)
Software	Licenciamento de uso (ou cessão de direito de uso)
Direitos autorais	Cessão de direitos patrimoniais (parcial/temporária)
Propriedade industrial	Royalties (de marcas, patentes, desenho industrial)
Franquia	Taxa de franquia (e Royalties de franquia)
Know-how / Tecnologia	Licenciamento de tecnologia (ou cessão de uso de segredos industriais)
Fundo de comércio	Cessão de uso de fundo de comércio (trespasse sem venda)
Bens Materiais (Tangíveis)
Usufruto	Negociação do direito de usar e fruir (receber frutos, como aluguéis) de um imóvel que não é seu
Direito de superfície	Alienação desse direito, uma vez que o arrendamento é considerado locação de bem imóvel.
Servidões (p. ex., de passagem)	Direito de passagem
Outros Direitos
Direitos sobre infraestrutura	Concessão de direito real de uso (CDRU)
Direitos de imagem/nome	Cessão de direito de uso de imagem e voz

* ^{A lista é meramente exemplificativa e não tem a intenção de exaurir os itens, mas sim de orientar a análise de outros fatos que, apesar de terem um nome popular, se enquadram na hipótese tributária de operações com bens imateriais.}

🏚️NFSe será utilizada para locações e cessão de direitos

NFS-e Nacional – Publicada a versão 005 da NT da Reforma Tributária

Por Fabiano Dias

Em 19 de novembro de 2025, foi publicada a versão 005 da Nota Técnica (NT) da Reforma Tributária aplicável à NFS-e Nacional, trazendo novos campos, grupos de informações e ajustes estruturais no leiaute.

Essas atualizações têm como principal objetivo preparar a NFS-e para contemplar operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis e móveis, além de acomodar novas regras de deduções, estornos e pagamentos antecipados relacionadas ao IBS e à CBS.

Apesar da publicação da nova versão, é importante reforçar que os campos e grupos que serão disponibilizados em Produção e Produção Restrita em janeiro de 2026 continuam sendo aqueles da versão 004, publicada em 19/08/2025.

As evoluções trazidas pela versão 005 serão implementadas apenas em data futura, ainda a ser divulgada no Portal da NFS-e.

A seguir, destacamos as principais alterações introduzidas pela nova versão.

Principais alterações da versão 005 da NT da Reforma Tributária – NFS-e

  Ajustes nos Grupos da DPS da NFS-e

 1.Exclusão de campo:

• indFinal (NFSe/…/IBSCBS/indFinal)
  Indicava operação de uso ou consumo pessoal.
  Essa informação foi retirada do leiaute.

 2.Inclusão de campo:

• indDoacao (NFSe/…/IBSCBS/indDoacao)
  Indica se a operação corresponde a doação.

3. Novos grupos relacionados à locação de bens móveis

Criação do grupo gLocBensMoveis, destinado a informações das operações de locação de bens móveis:

• cNCMBemMovel – Inscrição imobiliária fiscal
• xNCMBemMovel – Descrição do bem móvel locado
• qtdNCMBemMovel – Quantidade do bem móvel objeto de locação

4. Grupo de deduções e reduções da Base de Cálculo do IBS e CBS

Novo grupo gDedRedIBSCBS, aplicável a operações como:

• Locação de imóveis
• Cessão onerosa
• Arrendamento de imóveis
• Serviços médicos

Campos incluídos:

• tpDedRedIBSCBS – Tipo de parcela não integrante da base
• xTpDedRedIBSCBS – Descrição quando o tipo for “99 – Outras parcelas”
• vlrDedRedIBSCBS – Valor total da dedução/redução

5. Estornos de créditos do IBS e CBS

Inclusão do grupo gEstornoCred, com:

• vIBSEstCred – Valor do IBS a estornar
• vCBSEstCred – Valor da CBS a estornar

6. Referenciamento de NFS-e de pagamento antecipado

Novo grupo gPagAntecipado, para abatimento de pagamentos antecipados:

• refNFSe – Chave da NFS-e antecipada

 Alterações no leiaute da NFS-e 

1. Revisão da formação da base de cálculo do IBS/CBS (vBC)

A NT ajusta a descrição da formação da base tributável:

• Até 2026:
  vBC = vServ – descIncond – vCalcReeRepRes – vCalcDedRedIBSCBS – vISSQN – vPIS – vCOFINS
• Até 2032:
  vBC = vServ – descIncond – vCalcReeRepRes – vCalcDedRedIBSCBS – vISSQN 

2. Novo campo

• vCalcDedRedIBSCBS – Valor total das deduções e reduções da BC do IBS/CBS

Contexto: Preparação para locação de imóveis na NFS-e

As mudanças da NT 005 reforçam que o sistema nacional da NFS-e já está sendo preparado para acomodar operações de locação, tanto de bens móveis quanto imóveis.

Entre os códigos envolvidos:

3. Código	Descrição
99.01.01	Outros serviços sem incidência de ISSQN e ICMS
99.02.01	Operações com bens imateriais
99.03.01	Locação de bens imóveis
99.04.01	Locação de bens móveis

Prazo de implementação

Ainda não há definição oficial de quando as alterações da versão 005 serão disponibilizadas nos ambientes oficiais.

NFS-e Nacional – Publicada a versão 005 da NT da Reforma Tributária

Veja também: NFS-e Nacional – Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005 e Leiautes V1.02.00, de 19/11/2025